Ипотечный пузырь

Эксперты предсказывают катастрофу на рынке недвижимости в России.

О том, что российский жилищный рынок перегрет, не говорил только ленивый. Недавнее исследование аналитиков группы Миэль только подтверждает эту картину.

Для начала пара цифр: в настоящее время на продажу только на рынке «первички» выставлено порядка 61 тыс лотов (на вторичном — около 50 тыс), в запасах у застройщиков около 186 тыс объектов, продавать которые можно годами, и это без учета новых проектов. При том, что средняя московская семья будет копить на однокомнатную (!) квартиру порядка 15 лет.

Начиная с лета, застройщики начали выдвигать «уникальные» предложения: ипотека под 0-1%, квартиры без первоначального взноса, различные рассрочки и прочее. В теории звучит неплохо. Проблема в том, что реальная стоимость такой квартиры резко возрастает: если поначалу предложение было действительно стоящим (за счет маркетингового бюджета застройщика), то вскоре цены резко выросли. Сейчас квартира «за наличку» зачастую стоит примерно столько же, сколько полгода назад она стоила в ипотеку.

Рынок уже перегрет: сначала льготной ипотекой, а затем застройщиками и банками. Задача одна — любой ценой продавать квартиры, причем тем категориям граждан, которые раньше не могли позволить себе ипотеку. В итоге 30-летняя рассрочка стала угрозой для самих банков, которые, во-первых, получают длинные активы (а мотивации для досрочного погашения такой 30-летней ипотеки немного), во-вторых, явно переоцененный предмет залога, который нереально продать по первоначальной цене.

И вот ЦБ публично заявлял о возможных проблемах и ограничил выдачи льготной ипотеки. Проблема только в том, что быстро затормозить рынок недвижки не выйдет, и вариантов ровно два: или дальше раскручивать маховик льготной ипотеки, надувая пузырь за счет бюджета (то есть нас с вами), или начать болезненное охлаждение рынка.

Что будет, когда он лопнет

До масштабов США образца 2008 года нам далеко, но проблема очень и очень серьезная. Справедливости ради, говорили о нем чуть ли не с момента запуска программы льготной ипотеки. И пузырь надувался: в 2021 году стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла аж на 30%.

Известные политические события и падение фондового рынка только подстегнули процесс — недвижимость стала одним из самых привлекательных защитных активов, что также разогнало рост цен. В итоге, к ноябрю мы имеем самое большое предложение за всю историю российского рынка.

А главное — как мы уже писали, имеем чудовищно переоцененные квартиры, продать которые по цене покупки будет практически невозможно, а ликвидность объектов, взятых под однопроцентную ипотеку, вообще ниже плинтуса. И вот здесь со всеми этими кредитами возникают две огромные проблемы.

Во-первых, квартиры находятся в залоге у банков. В случае, если сейчас начинаются дефолты заемщиков, банки получают залог, который они вынуждены реализовывать с ощутимым дисконтом, и в итоге — дыра в капитале.  С учетом того, что у некоторых крупных государственных банков ипотека сейчас составляет около половины розничного портфеля (и около половины всех новых выдач), — это огромная проблема, так как реальная ликвидность объекта залога меняется.

Во-вторых, банки получают длинные активы. Если раньше ипотечные заемщики старались как можно быстрее погасить кредит и избежать ненужных переплат, то для новой ипотеки такого стимула нет — она близка к 30-летней рассрочке. А вот с пассивами на сопоставимый горизонт у банков есть проблемы, и это тоже создает дополнительные риски.

В итоге, льготные программы необходимо постепенно сворачивать и совершенно точно нельзя их расширять, пишет Readovka.

Ранее бездомные жильцы снесенной многоэтажки объявили голодовку возле администрации Краснодарского края. Люди требуют от губернатора выполнения обещаний.

Узнавай о новостях первым в WhatsApp , Telegram , ВКонтакте  и Дзен .